物理空间有上限，而运营没有。究其根本，运营的核心能力决定了未来园区的资产变化、资产是否稳定，未来是否能不断产生新的、突破天花板的资产溢价。

2018年至今，中关村壹号从11%的入驻率，到如今的满租状态，实创亿达一直将“园区运营”排在前列。中关村壹号目前已成为在海淀区、北京市拥有一定品牌影响力的人工智能园区，入驻的企业中，人工智能企业达到一半，集合商业航天和金融科技，整个产业园区在硬科技领域的专注度超80%以上。

实创亿达副总经理吴镇岚先生，就此次峰会北京会场场地--中关村壹号，讲述该公司对高品质科技楼宇园区运营体系的建设心得，从产业端、园区端、创新端三方面剖析科技园区的运营秘籍。

01

产业端：实现产业运营生态系统

产业端分为四步走：

第一步是找准产业定位，这是产业和项目的试金石。一个精准的产业定位决定了未来十年甚至更长时间内，园区内企业是不是朝阳行业。服务朝阳行业，从而真正触达和服务高质量成长的企业，其中每步都是环环相扣的。所以一个好的产业定位，对于园区的建立至关重要。

以中关村壹号为例，在2018年开始运营时，团队就进行了长达几个月的调研。对国家、北京市、海淀区层面所有的产业发展方向，以及“十四五”规划、国家政府发展规划、产业经济发展形势等进行资料收集，对区域层面的所有产业基础、人才分布的配套，所有园区、政府、行业、专家的痛点和需求点，做到心中清楚明晰。基于以上中关村壹号形成了人工智能、商业航天、金融科技的产业定位。

基于产业定位，第二步是精准化招商。一个精准化的招商，是围绕既定的产业定位开展的。实创亿达会梳理自己的产业图谱，围绕产业图谱采取市场化的寻找机制。

一个好的产业定位和较强的执行力，才能保证未来产业的聚集度准确。此时一定杜绝不属于园区早期产业定位的企业引入，该行为会直接导致之后的产业空心化、产业链生态不完整化，造成后续资产运营的空间、租金和品牌等方面大打折扣。

有了招商动作的保障，第三步我们应做的是产业迭代。

即使在当前中关村壹号已经进入平整运营期的阶段，我们还是要加大产业性研究，不断地获取行业领域科技发展的前沿进度。抓准每一个产业的前沿性，才能及时地获取到行业真正的高质量、成长性较好的精准企业。

之后才能做第四步的动作——提供专业的产业服务。

“产业服务”很多同行园区都在做，搭建的是非常全面的服务。实创亿达的运营团队做科技服务或者产业服务时有个基本理念：一定是基于用户思维去做服务，而不是基于产品。

根据自身拥有资源和擅长资源，去匹配企业需不需要，是错误思维。一定是深层次地、准确地、务实地去挖掘企业真正的痛点、卡点、难点是什么，才能提供专而精的产业服务。

所有位于成长期的企业，对于价值的认可度是极高的。所以很多人问产业服务如何和企业形成高黏性？本质上是价值输出的过程。只有企业对园区多维度的、有价值感的认同，才会形成稳健且不断加强的黏性。

从园区端，实创亿达的运营理念分为两大类：

1、打造无围墙园区

2、打造氛围力园区

现在的园区逐渐趋于“无围墙化”——没有铁栏或所谓的硬性围墙。此前的园区把所有人圈在有限的空间里，现在需要打造的是“开放园区”，让园区的员工和周边的市民相互融合。

怎么去做无围墙？其中有两个使命必须要做到：

第一是不能基于项目去定位，要充分担当起城市功能配套的使命。

如中关村壹号每栋楼都会镶嵌LED的灯光条，每逢国家重要节日、行业重要节日、园区特殊时间段等，我们都会通过中控台制作科技灯光秀。如今，中关村壹号园区灯光秀在北京市已成为了“十大标杆”之一，被誉为“城市级”灯光秀。晚上，周边市民会走进园区，感受园区科技带来的幸福感和互动感。

这样，园区定位就不再是“一个项目”，而是整体区域功能或城市功能的配套。

第二是我们要为城市产业提供加速的使命。

我们专注于产业园区的精准度，以及整个园区企业的发展情况。一个园区里面企业所能带动的GDP、产值和就业，是助推城市产业发展的重要力量。这部分工作在我们日常的服务中不断地优化和迭代，园区所起到的区域及社会性的经济价值也会越来越高。

怎么理解氛围力？

第一，从最基础的配套开始。虽然当前园区地处非核心区，但为了服务整个园区80、90后员工，仍引入了40余家知名品牌的商业配套，如喜茶、星巴克、海底捞等。这些基础配套设施不仅能满足园区内部企业，同时也能服务周边居民，满足他们对于高品质生活的诉求。

第二，我们在整个园区形成了多样性员工组织社群——后浪社区。该社区由专人、专团队进行运营与维护，同时全年围绕园区员工、企业，组织线上、线下活动。如员工跑步团、相亲团、周末机车团、电竞游戏团等。目的是打破不同企业员工之间的壁垒，让一些志同道合的年轻人进行交流，加强员工的归属感和幸福感，变相地替企业的决策层“照顾好”员工，侧面提供“留住人才”的支持服务。

03

创新端 ：科技助力运营

打造“更懂你的智慧园区”

科技园区是什么？它是一个产品，但是目的不同会打造出不同的科技园区。炫酷的展示平台VS园区的真实诉求，这是搭建智慧园区需要做的取舍。

北京市2025年规划是成为全球新型智慧城市的标杆城市，预示着北京市从基础性建设和数据融合1.0时代，正式迈向大规模建设、全域场景开放的2.0时代。而智慧园区就像个微型的智慧城市，城市园区必须要做的是不断地智慧升级和数字化转型。

基于此，实创亿达推出了自己园区的数字平台——数智ONE。

目前我们将整个园区的互联、数联化的数据，集中在一个运营管理平台上。基于这个管理平台，推出“中关村壹号服务+”小程序。在一楼大厅有基于数字孪生技术制作的IOC展示平台，日常走访区域能看到酷炫的3D展示，其中90%的数据均为真实数据。

基于这个数据做什么？对内，我们有自己的产业定位系统、精准招商系统，和园区企业技术相融合，根据算法寻找到更合适的企业，同时也能提供整体的线上化办公。

基于线上平台，中关村壹号所有的服务均做到了线上化。比如，电商平台线上化，园区楼宇之间穿梭一百多个配送机器人，它们可以上电梯，能够为每一层的企业提供外卖等配送服务。

对于所有园区来说，从顶层设计到客户诉求是相通，仅仅满足空间方面的困难点是不够的。很多人都在思考智慧园区的目的到底是什么，投资方会关注成本是不是很大。事实上，有些成本不算是直接成本，需要的是通过智慧去赋能运营。

空间的智能化，中关村壹号打通了所有的物联平台，提供了统一的运营管理平台，园区的车辆、人员通行、智慧电梯，包括现在每一层温控系统根据温度自动调节。同时整个园区布防了10005个安防点位，能实时监控是否有人员在防疫期间不戴口罩、抽烟等风险性行为，实时抓捕信息，反馈给安防人员。园区配电室也进行了改革，从原来的20人倒班制到现在4-5人的少人化管理，本质上降本增效，也是智慧园区中重要的一点。

（本文由北京实创亿达科技服务有限公司副总经理吴镇岚先生在2022中国楼宇园区资管及低碳数字化创新峰会演讲整理而成）